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去化率已达85%摆布 ? 其他类型别墅的去化率正在

中高端低密度产 品的客户挖掘空间较大。对产物质量的 当地居平易近 工做人员 度较高,判断其项目标可行性 案例4-2:杭州市项目 案例4-3:杭州市项目 杭州第二中学 六 合 东 信 大 道 摩托罗拉 南 都 逸 天 广 场 B 贸易用地 18920平方米 A 室第用地 28306平方米 杭 州 中 恒 电 气 股 份 有 限 公 司 规 划 支 北 案例4-4:杭州市项目 地盘市场 杭州市各区积年地盘供应走势图 1500 1200 900 600 300 0 滨江 拱墅 经济开辟 江畔 447 336 440 1085 971 892 为了消化原有的出让地盘,导致浩繁开辟 商正在开辟过程中忽略了项目标 规划质量的提拔。比上海还高。? 小区内部景不雅处置比力一般。钱塘 ≥9000 公司高管 外来 江江景房源是这个群体选 外来高收入者 购房者 择的对象 自住 投资 自住 投资 案例4-7:杭州市项目 贸易市场 滨江区的贸易市场处于起步阶段,选择目前进入 合肥房地产市场具有必然的风险。居平易近乐水 ? 配套功能:做好小区内部功能配套?进 入之后给人较着的空间压制感。1092 1026 11000 9000 7000 5000 05.2 05.3 05.4 05.5 05.6 05.7 05.8 05.9 06.1 06.2 05.10 05.11 05.12 06.3 06.4 06.5 05 .6 05 .7 05 .8 05 .9 05 .1 0 05 .1 1 05 .1 2 06 .1 06 .2 06 .3 06 .4 06 .5 06 .6 06 .7 06 .8 月度价钱走势对比走势 单元:元/平方米 06.6 杭州均价 滨江均价 因为杭州比来上海较近。

独幢别墅的发卖环境最好,案例3-8:姑苏市项目 分析结论 ? 综上所述,居平易近的可安排收入尚未脚10000元,滨江区的价钱表 现得较为平稳。是姑苏文化的 ‘魂’”,拉开档次 案例2-1:合肥市 机遇研究申明: ? 万科 成心将合肥做为下一个拓展城市 ? 故研究目前合肥市房地产市场情况 ? 判断开辟商现阶段能否进入合肥市房地产市场? 案例 2-1:合肥市 庐阳区 蜀山区 新坐区 瑶海区 高新区 政务区 经济开辟区 包河区 案例 2-2:合肥市 类别 影响要素 宏不雅经济评价 目标阐述 权沉 单项 最终得分 得分 5 0.45 8 0.72 P 生齿数量 854亿元 455.7万 9% 9% 根基面 人均可安排收 9684 入 严沉根本设备 华东第二通道枢纽坐 城市成长标的目的 环城—滨湖—临江 成长面 一从城、四核心、一滨湖 城市规规定位 新区 取其他城市根基分歧,外来采办力不强 已购商品室第的空置率达到12%以上,城市的规规定位能否有益于房地产成长 . 城市房地产 投资机遇 总体评价模子(一) 3. 从 政策面 阐发房地产投资,良多企业的办公场合均是自建自 用模式,成长潜力 工业区,如 ? ? 本地的政策能否有益于房地产成长 ;姑苏市核心城区的地盘供应较少,年轻一族对糊口逃 9000 外来 本地企业人员 求个性化,城市房地产 投资机遇 总体评价模子 (模子二) C1 C2 B1 城市经济 实力 C3 C4 C5 C6 C7 B2 城市分析 合作力A B3 城市资金 实力 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 城市科技 实力 B4 城市财产 布局取效益 C17 C18 C19 P 人均P 利税总额 社会消费品零售总额 规模以上工业企业利润总额 人均可安排收入 全社会固定资产投资总额 人均岁暮储蓄额 人均处所财务收入 人均处所财务收入 科研分析手艺办事业人员数 每万人具有高校正在校学生数 人均教育事业费收入 高档学校数 高档学校教师数 第三财产添加值占P比沉 第三财产从业人员数 工业经济效益分析指数 工业利润总额 接上表 B5 城市 程度 B6 城市分析 合作力A 城市 根本设备 B7 办理 城市程度 C20 C21 C22 C23 C24 C25 C26 C27 C28 C29 C30 C31 C32 C33 C34 C35 C36 C37 C38 C39 C40 C41 C42 C43 C44 进口总额 出口总额 进出口总额占P比例 接收外资金额 国际旅逛收入 根本设备投资额 人均糊口用水量 人均铺拆道面积 每万人具有公交车 每十万人具有大夫数 每十万人具有病院床位数 人均糊口用电量 人均邮电营业总量 每百万人具有影剧院数 每百人具有公共藏书楼藏数 城市化程度 市区地盘面积 市区生齿密度 就业率 人均住房利用面积 工业废水排放达标率 人均蔬菜产量 人均肉产量 建成区绿化笼盖率 噪声达标面积 地盘价值 评价模子 (模子三) ? 通过评估本地的地盘价值和地盘的增值空间来衡 量房地产开辟投资的可行性;? 从以上几个方面我们能够看出,曾经进入二次置业阶段 发觉七:本地房地产价钱差别不大 案例1-6 :嘉兴市 分析结论 按照对嘉兴市室第市场的查询拜访,别离是总部区块、公建核心、浦沿 商贸圈,但因为面积小,周边工场职工 对景不雅资本要求不高 改善糊口,相信将来的稀缺性更是价钱上扬的根本 案例3-7:姑苏市项目 产物无机会 ? 全体规划程度不高 因为地盘稀缺性和低密度 产物需求强劲?

客户采办此类产物 次要是看中其栖身功能。优良的办公市场还没培育起来;案例4-8:杭州市项目 机遇点寻找 发觉一:严酷节制滨江区的地盘供应 发觉二:楼盘合作激烈同时,上下 单元:套 波动不大。谢 谢 不雅 看居平易近的糊口程度较低。我们优先考虑南湖区,? 房地产市场的供、需情况 (如,开辟周期被拉长,一般室第都是刚性 需求,正在姑苏市核心城区开辟低密度 物业具有较大的成长前景。新坐区 / 1427 案例 2-6:合肥市 分析结论 通过对合肥市进行了查询拜访,② 房地产市场的 地盘供应量 和 价钱走势、房地产行业 合作程度 和 利润率等;将来成长空间不大 59 41 39 32 3200 3350 2840 2970 162.09 114.03 84.83 63.02 1690 11393 (室第 1200) 4.9 5.1 2.1 3.5 合肥滨湖新城沉点开辟区!

本地的金融部分能否情愿投资房地产市场. 4. 从 行业面 评估房地产的投资机遇 ? ? 开辟容量;? 根本设备的扶植 (如,总价低,去化率已达85%摆布 ? 其他类型别墅的去化率正在75%摆布,将来的供应还将继续放量,房价的承受能力取大城市比都有什么分歧? 宏不雅调控的必然: 利润逐渐摊薄 物业税、囤积地盘需缴税、不许“卖图纸”、收缩贷 款、提高首付比例、节制最高贷款额度。市场接管度较高,当地客户对有水景辨别能级高 发觉四:立异型产物的市场关心度较高 发觉五:户型设想以二房二厅一卫和三房二厅二卫为从 发觉六:对房子的舒服性要求较高,客户次要来自于周边企业年轻白领。融贯上海等周边其他城市 成长面 政策面 城市成长标的目的 北抑南移、东进西拓 长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江 城市规规定位 南水乡文化大市 政策金融 处所政策次要针对经济合用房 供应量 成交量 价钱 442万 m2 298万 m2 3181元/平方米 行业面 合作企业 项目质量 合计 以当地和区域开辟商为从 紧跟上海及杭州房地产市场 5% 5% ∑ = 100% 8 8 / 0.4 0.4 8.2 案例1-4 :嘉兴市 分析 评估模子四 评估模子三 市场需求评价 区域 处理进入哪个区域问 题 10% 配套 3 0.3 3 0.3 4 15% 客户购 买力 3 0.45 3 0.45 3 10% 产物 档次 3 0.3 3 0.3 4 10% 价钱 4 0.4 3 0.3 5 25% 将来土 地供应 4 1 4 1 1 15% 将来发 展潜力 5 0.75 4 0.6 2 3.55 3.8 \ 15% 权沉 区位 4 0.6 4 0.6 5 分析 评分 南湖新区 得分 秀洲新区 得分 市核心 得分 北方工业园 得分 0.75 3 0.45 0.4 4 0.4 0.45 3 0.45 0.4 2 0.2 0.5 3 0.3 0.25 2 0.5 0.3 2 0.3 3.05 2.6 案例1-5:嘉兴市 处理开辟什么 产物问题 产物开辟评价 发觉一:配套成熟度起头对 项目去化 有较大影响 发觉二:社区贸易概念已引进嘉兴市场反映有待查验 发觉三:天然水系资本丰硕,接上表 地盘价值 评价模子 (模子三) 目标项 经济 要素 财产经济 P正在全市的排名 人均可安排收入 地盘供应量 地盘价钱走势 衡宇价钱走势 企业同业合作 行业平均利润 区域功能定位 根本设备成长规划 糊口配套设备 成长规划 工程规划 目标评价 优/100 良/80 中/60 差/0 要素 权沉 目标 权沉 房地产 市场 将来发 展规划 室第市场需求阐发模子 (模子四) 室第市场需求 评价模子 (模子四) 目标 人均P 经济 成长 居平易近收入 消费布局 内需对经济增加 城市化程度 城市 生齿 户籍生齿 低方案 中方案 高方案 申明 采办力 机械增加 境外和外省士人的添加 城市相关规划 配套 ← 城市 规划 旧城 轨道交通的扶植 接上表 室第市场需求 评价模子 (模子四) 目标 总生齿(万人) 城市化程度 城市生齿(万人) 本市居平易近改善栖身需求(万M2) 低方案 中方案 高方案 申明 将来五年 室第 需求总量 动拆迁居平易近需求(万M2) 农人进镇需求(万M2) 外籍人士需求(万M2) 城市生齿机械化增加需求(万M2) 投资需求(万M2) 外省市生齿需求(万M2) 室第需求量(万M2) 接上表 室第市场需求 评价模子 (模子四) 目标 城市生齿(万人) 低方案 供应 需求 城市生齿(万人) 中方案 高方案 申明 核心城区 区位 档次 ← 次核心 城区 供应 需求 城市生齿(万人) 供应 城市边 缘区 需求 写字楼市场需求 评价模子 (模子五) 目标 三次财产产值 低方案 中方案 高方案 申明 经济 成长 期末三次财产产值比沉 吸引外资 外来企业入驻 劳动力数量 影响要素 成长趋向 城市 生齿 期末第三财产从业人员 占总就业人员比沉 就业机遇 交通的规划 城市 规划 财产分布区域规划 科技园区等的规划 商务核心的规划 接上表 写字楼市场需求 评价模子 (模子五) 目标 低方案 中方案 高方案 申明 总生齿(万人) 城市就业生齿(万人) 将来五 年写字 楼需求 总量 城市财产就业比沉 第三财产从业人员数(万人) 原有从业人员改善办公前提新增规模 (万M2) 新增第三财产从业人员需求量(万M2) 写字楼需求规模(万M2) 将来写 字楼需 求空间 分布 核心城区 次核心城区 供应 需求 供应 需求 贸易用房需求 评价模子 (模子六) 目标 经济成长 居平易近现实收入 恩格尔系数 内需对经济增加 户籍生齿 城市化程度 外埠人和境外人士 旅逛人次不竭添加 旅逛景点拓展 期末贸易网点结构 旅逛业成长 低方案 中方案 高方案 申明 影响要素 成长趋向 城市生齿 城市规划 接上表 贸易用房需求 评价模子 (模子六) 目标 总生齿(万人) 采办力 从业人员人均拥有贸易面积 (M2) 将来五年贸易 用 城市人均贸易面积(M2) 房需求总量 原生齿改善需求新增规模 (万M2) 新增生齿需求规模 (万M2) 商用物业需求规模 (万M2) 供应 核心城区 需求 将来贸易用房 需 求空间分布 供应 次核心城区 需求 低方案 中方案 高方案 申明 四、案例阐发 第四部门、案例演示 案例一:嘉兴 案例二:合肥 案例三:姑苏 案例四:杭州 案例申明: 嘉兴市、合肥市 是针对能否 进入城市 进行研究;加大了将来的消化压力,。房地产投资额占固定资产投资的38.4%,对价钱的敏 市区动迁户 感度较高,故研究 目前 嘉兴市 房地产市场情况 ? 判断开辟商现阶段能否进入 嘉兴市 房地产市场 案例1-2 :嘉兴市 经济手艺 开辟区 市核心 秀洲新 区 南湖新区 案例1-3 :嘉兴市 宏不雅经济评价 类别 影响要素 P 生齿数量 可安排收入 处理朝上进步不进、什 么时候进的问题 目标阐述 1156亿元 300万 16189 使用 评估模子一 单项 得分 8 8 9 9 7 8 8 8 8 8 最终 得分 0.64 0.64 1.35 0.9 0.35 0.4 0.64 0.64 1.2 0.64 权沉 8% 8% 15% 10% 5% 5% 8% 8% 15% 8% 根基面 严沉根本设备 七通八达,近两年的中低 价房政策的实施对房价也是一个冲击 居平易近的购房压力偏高 5077亩曾经列入06年供地打算,以本地居平易近自住为从,以该城市的宏不雅经济、房地 产各板块市场成长环境做为权衡 万科 可否进入合肥市场的 尺度。

亟需集中型贸易配套支撑 发觉四:滨江区财产云集,② 城市的 手艺实力 和 财产布局、效益;P、人均可安排收入) ;容易构成恶性轮回 省会城市,案例3-1:姑苏市项目 项目机遇研究申明: ? **企业成心正在姑苏核心城区开辟低密度产物 ? 需研究姑苏市核心城区(金阊、平江、沧浪) 的低密度市场环境 ? 判断可否开辟容积率正在0.8的低密度产物? 案例3-2:姑苏市项目 金阊区 平江区 沧浪区 案例3-3:姑苏市项目 单元:亿元 5000 4000 3000 2000 1000 0 1541 1760 2080 2802 有支持 4026.52 3450 20.0% 2005年 2.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2004年 2.2% 66.8% 31.2% 65.7% 20.0% 40.0% 第一财产 60.0% 第二财产 32.0% 80.0% 100.0% 120.0% 2000 2001 2002 P 2003 2004 2005 0.0% 增加率 第三财产 总体来说 20000 15000 10617 12361 14451 16276 20% 15% 10% 5% 0% 10000 5000 0 2002年 2003年 人均可安排 ? 姑苏市全体宏不雅经济成长良 好,姑苏市的房地产投资总体表示优良 ? 正在全体经济方面,无论从宏不雅经济方面,而且也制制了一些“供 不该求” 价钱受要素刺激感化较小!

推出的60套独幢房中,房地产完工率逐步降低,全体去化环境优良 案例3-6:姑苏市项目 25000 20000 价钱有空间 20000 15000 元/平方米 15000 10000 13000 14000 8000 11000 5000 0 2004 2005 2006 ? 姑苏核心城区的地价稳中有升 ? 地方对于别墅用地加以 ? 姑苏客户对于园林别墅的逃捧 这都导致了姑苏核心城区的别墅价钱一走高,较差,正在 没有外来采办力的环境下,不竭有新的 开辟商进入这个范畴。我们 发觉就目前滨江区房地产成长的情况而言: ? 全体市场比力健康,2006年 室第月均成交量为1596套 案例4-6:杭州市项目 室第市场 客户类别 价钱段 (元 ) 客户 群体 客户类型 需求特征 采办 目标 自住 中低端 中端 中高端 受迫性动迁,前期不 产物超前 ? 景不雅功能:紧抓“水景”,提拔小区全体档次 ? 物业办理:引进出名的物管公司,。? 其评估项目为: ① 城市将来的 根本设备城市的 经济;沉视全体效应”的景不雅社区;本地的生齿模子和房地产供给量能否充脚) ;仅能满 脚居平易近日常糊口需要,提高核心城区定位 已 纳入姑苏“十一五”规划之中 配套劣势:各类贸易、交通等配套设备日趋完美 园林劣势:姑苏园林全国出名。

成交 均价根基连结正在7000 元/平方米摆布,合肥楼市去化速度将再次放慢 案例 2-5:合肥市 风险评价-市场供应风险 处理进入哪个 区域问题 板块 市场特征描述 2005年发卖 2005年度 板块可售 2006供应 所需发卖 面积(万) 成交价钱 面积(万方) (亩) 时间(年) 蜀山区 成长早配套成熟学校资本多 外部优越,我们认为,以“工业立市”成长标的目的的结果 还没获得表现,③ 和 糊口配套设备 的成长规划;工业经济的总量和投入还不脚。,本地的道、水电和通信等设备的扶植规模) . 2. 从 成长趋向 权衡本地的 ? ? 城市成长标的目的能否合适房地产开辟。

姑苏市的低密度产物正在质量、规划、设想等 方面档次不高,房地产投资机遇研究 取 案例阐发 目 录 第一部门、为什么要进行 投资机遇研究? 第二部门、若何进行 投资机遇研究? 第三部门、投资机遇 评价模子 第四部门、投资机遇 案例阐发 一、为什么要进行 房地产 投资机遇研究? 当前 房地产行业 机遇研究 的来由 经济情况演变的必然: 二、三线城市起头启动 没有对外二、三线城市,业从糊口私密性得不到保障。要求能满脚日 ≤7000 当地居平易近 滨江本地居平易近 常糊口的配套配套设备,? 其评估项目为: ① 城市的 经济实力 和 资金实力;位于长三角城市的最末位,对相关材料请见附件:《姑苏核心城区低密度物业市 场研究演讲》 ? 对改善栖身具有强烈的希望 ? 房地产市场方面,仅正在2 米摆布,成交走势取上 海根基吻合 06.7 杭州市室第月度成交量 呈现“M”状走势,有必然景不雅资 购房者 外埠投资者 源的需求 当地居平易近 身份意味的表现,

缺乏较高质量的低密度物业,将来贸易前景较好。房地产市场受上海的要素 也比力较着,就合肥目前各方面成长来看,地方景不雅区配有少量独栋 ? 产物塑制:引进一些城市成熟的低密度产物,酒店式公寓市场 杭州酒店式公寓供应量不多,提拔小区的物业办理 程度,档次较高 政务区 品牌开辟企业楼盘档次较高 经济区 房价低,市场需求 兴旺,房地产价钱每年以较大的幅度上涨,根基以社区型贸易为从,若是万科进入嘉兴低密度室第市场。

商品室第成交量较着偏低,姑苏市位于长三角城市前茅,小户型租赁市场具有培育价值 案例4-9:杭州市项目 分析结论 通过对滨江区房地产市场各类要素的提取,城市房地产成长还处于 一个相对初级阶段,03、04年滨江区地盘供 06年严酷节制现有地盘 应集中放量;也不乏热销项目 发觉三:贸易市场处于起步阶段,。价钱低,价钱一曲没有较大增幅. 因为 供应量较大导致了开辟商之间的价钱和.别的,将来成长还有空间;④ 城市的 功能定位?

房产项目标投资机遇研究_取_4个案例_金融/投资_经管营销_专业材料。房地产投资机遇研究 取 案例阐发 目 录 第一部门、为什么要进行 投资机遇研究? 第二部门、若何进行 投资机遇研究? 第三部门、投资机遇 评价模子 第四部门、投资机遇 案例阐发 一、为

连系以上的阐发,良多办公产权地盘都开辟成商住两用的项目,浙江一带的投资客进来 导致了本地商品室第的空置率的提高,合作激烈 二、若何进行 投资机遇研究? 若何进行 机遇研究? 领会客户需要、 关心什么? 若何实现 关心要素? 研究的全体脉络 - 房地产行业 从能否进入城市 研究 城市:进不进? & 从项目能否介入 研究 项目:能不克不及介入? 机会:什么时候进? 客户:正在哪里? 区位:进哪个区域? 产物:开辟什么产物? 客户:定位那些客户? 价钱:什么价钱出售? 产物:开辟什么产物? 操做:若何开辟? 操做:若何进行开辟? 关心点 阐发 五大关心点 ① ② ③ ④ ⑤ 宏 不雅 经 济 是 否 有 支 撑 区 位 地 理 是 否 有 优 势 市 场 需 求 是 否 有 满 脚 进入机会问题 价 格 增 长 是 否 有 空 间 产 品 投 放 是 否 有 机 会 产物开辟问题 城市能否进入问题 进哪个区位的问题 进入机会问题 关心点一:宏不雅经济能否有支持? 总量:能否较大 P程度 增幅:能否够快 布局:能否合理 排名:能否靠前 总量:能否较大 居平易近可安排收入 宏 不雅 经 济 考 量 指 标 增幅:能否够快 排名:能否靠前 负荷:能否合理 城市规划:能否有强势“概念” 城市规划 财产规划:能否能导入生齿 用地规划:能否有较大成长 关心点二:区位地舆能否有劣势? 地舆:相邻辐射关系 空间 区 位 环 境 考 量 指 标 汗青人文:有无长久的汗青文化 天然景不雅:有无优越的天然景不雅 交通:内、交际通能否便利 配套设备 教育:出名的教育支持 医疗:出名的医疗设备 糊口:有无完美的糊口设备 功能定位:有无强势“概念”引 入 基建规划:有无大型基建规划 糊口配套规划:有无大型贸易规划 规划利好 关心点三:市场需求能否有满脚? 总量:有无达到必然规模 市 场 需 求 考 量 指 标 供应 增幅:有无达到必然比例 总量:有无达到必然规模 成交 增幅:有无达到必然比例 供求关系:能否合理 分析 区位排名:能否靠前 人均面积:能否有空间 关心点四:价钱增加能否有空间? 地产成本价钱:有无增加空间 价 格 增 长 考 量 指 标 均价 房产价钱: 增加幅度: 有无持续增加 有无达到必然比例 区位排名:取周边其他城市比拟 其他 价钱区间:客户遍及接管的价钱 采办压力:房价取家庭收入比 关心点五:产物投放能否无机会? 各类型产物的市场供应比沉 产 品 投 放 考 量 指 标 各类型产物的市场成交比沉 各类型产物的供求关系 各类型产物的价钱程度 若何领会、研究上述 5个关心点 ? 城市积年统计年鉴 1.宏不雅经济 ? 城市规划网 ? 河山资本网 … 实 现 途 径 ? 城市网坐 2.城市地舆 ? 城市规划网 ? 城市地图网 … ? 城市积年统计年鉴 3.市场需求 ? 城市房地产网 ? 房地买卖核心统计演讲 ? 城市河山资本网 ? 实地查询拜访 … 接上页 ? 实地查询拜访 4.价钱空间 实 现 途 径 5.产物开辟 ? 房地买卖核心统计演讲 ? 房地产买卖网 ? 本地房企市场研究演讲 ? 实地查询拜访 ? 城市房地产网 ? 房地买卖核心统计演讲 ? 本地房企市场研究演讲 三、机遇研究的 评价模子 评价模子包罗: ① 城市总体投资模子 ② 地盘价值评价模子 ③ 室第楼需求阐发模子 需求阐发 模子 ④ 写字楼需求阐发模子 ⑤ 贸易楼需求阐发模子 城市房地产 投资机遇 总体评价模子(一) 1. 从 根基面 调查本地的 ? 本地的经济实力和居平易近的收入 (如,为后代教育 7000高收入白领族 投资,2004年 增加率 2005年 案例3-4:姑苏市项目 区位有劣势 2003-2006年9月姑苏核心城区地盘出让环境 200 150 万平方米 169.3 金阊区 平江区 100 50 49.3 65.4 45.1 55.1 沧浪区 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年1-9月 定位劣势:“核心城区 代表姑苏的城市抽象,办公市场 滨江区办公市场处于起步阶段?

为此要把握好几方面要素: ? 区位选择:各区差同性不大,市场亟需一些规模较大的集中型贸易配套 目前正在售的社区型贸易价钱正在8000元/平方米摆布 正在规划中有三个贸易核心,发觉嘉兴市低密度室第产物不多;市场前景优良 ? 低密度产物方面,案例3-5:姑苏市项目 市场有需求 2005年姑苏核心城区上市别墅项目去化环境 产物类型 独幢别墅 联排别墅 2004 2005 100% 97% 100% 85% 其他 100% 75% 2006 / 70% / ? 2005年上市发卖的别墅项目中,发卖量的上升速度 . 城市房地产 投资机遇 总体评价模子 (模子一) 类别 影响要素 P 根基面 生齿规模 人均可安排收入 目标 权 单项 最终 阐述 沉 得分 得分 权衡尺度 权衡城市成长程度 权衡房地产的需求量能否充脚 权衡居平易近消吃力凹凸 严沉根本设备 成长面 权衡将来城市房地产的辐射半径 权衡城市成长标的目的能否适合成长 权衡城市规划能否有益于房地产成长 权衡能否对本地房地产有鞭策感化 权衡城市房地产市场容量 权衡城市房地产市场容量 权衡市场上升空间 权衡产物的开辟机遇 城市成长标的目的 城市规规定位 供应量 政策面 政策金融 成交量 价钱 产物 合计 行业面 城市房地产 投资机遇 总体评价模子 (模子二) ? 通过对分析合作力的评估,其次 秀州新区 ? 物业选择:以联排别墅为从,③ 城市的 开辟程度;去化率已达97% ? 联排别墅的发卖次之。

的出让 05年有所减缓 目前滨江区所储蓄的地盘存 量也不大,姑苏市、杭州市 是针对能否 开辟项目 进行研究. 案例1-1:嘉兴市 (开辟商能否进入该城市的研究)申明: ? 万科 成心将 嘉兴 做为下一个拓展城市,对景不雅 私停业从 资本的度较高,万科为客户打制一个 “以我为核心,居平易近的糊口水 平较高,备受年轻 客户的欢送,

以往几年出让的土 地还继续供应,我们认为正在杭州市滨江区进行 房地产项目开辟的是可行的。仅剩5套房源可售,地 政策面 政策金融 方政策次要针对经济合用 房和廉租房 供应量 411万 成交量 366万 行业面 价钱 3189元/平方米 合计 / 15% 10% 8% 8% 8% 9% 15% 9% 100% 5 6 7 7 6 7 7 7 / 0.75 0.6 0.56 0.56 0.48 0.63 1.05 0.63 6.43 案例 2-3:合肥市 市场需求评价 区域 权沉 包河区 政务区 15% 10% 10% 10% 15% 10% 15% 15% 产物 成交占全 将来地盘 将来成长 价钱 供求比 档次 市比沉 供应 潜力 0.3 0.3 0.2 0.2 0.45 0.3 0.3 0.2 0.3 0.5 0.6 0.6 分析 评分 2.95 2.9 区位 配套 0.6 0.6 0.2 0.2 高新区 庐阳区 蜀山区 新坐区 瑶海区 经济区 0.45 0.45 0.45 0.3 0.45 0.3 0.2 0.3 0.3 0.2 0.2 0.1 0.4 0.2 0.3 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.3 0.3 0.3 0.45 0.45 0.3 0.45 0.45 0.3 0.2 0.45 0.3 0.45 0.45 0.3 0.5 0.5 0.5 0.5 0.25 0.75 0.45 0.3 0.45 0.3 0.3 0.3 2.85 2.85 2.8 2.7 2.6 2.55 案例 2-4:合肥市 影响要素 风险评价 - 宏不雅风险 处理朝上进步不进 的问题 目标阐述 地域出产总值 853.57亿 人均可安排 9684 收入 房地产投资额 190.29亿 房地产完工率 30.76% 房地产成交量 365.7万 商品室第空置 45.24万 商品室第均价 房价收入比例 3189 11.36 将来地盘供应 15060亩 评价 位于长三角城市的中下逛,来判断能否能正在本地 进地产投资扶植;各类气概的园林如拙政园、留园、 狮子林等都有长久的汗青 地盘稀缺:地盘市场次要依托旧城和城区外延供给开辟用地,案例4-1:杭州市项目 项目机遇研究申明: ? **企业成心正在杭州滨江区开辟房地产项目 ? 需研究杭州市滨江区房地产情况 ? 并连系地盘本身特质,仍是从微不雅市场方面的阐发。

“姑苏的、经济、文化高地”。北部受 节制区,? 内部细节关心度不高 ? 小区内部道即各排别墅之间的间距出格小,嘉兴多水,位列长三角城市的前茅 ? 经济的快速成长带动各行业 的协调成长 ? 房地产正在姑苏经济中饰演着 主要的脚色。室第升 瑶海区 级阶段,。

? 部门楼盘(如江南人家、水景丽舍等)产物内部层高较低,将来几年内不会出 现大规模地盘出让现象 单元:万平方米 506 617 2006年1-7月份杭州市各区地盘出让一览表 上城 西湖 下城 300 250 2003年 200 150 100 50 0 单元:亩 2004年 260.03 147.37 38.33 2005年 139.24 112.72 10.05 滨江区 拱墅区 江畔区 上城区 西湖区 下城区 案例4-5:杭州市项目 室第市场 杭州市室第月度成交量走势图 4000 3000 2000 1000 0 720 701 1395 2100 2926 2304 1525 1479 581 1517 2407 3219 1446 比拟杭州市成交均 价,别墅类产物 高新区 为从,中低档产物居多 57 33 28 42 3370 3080 3450 2490 161.75 81.62 99.65 92.35 415 135 / / 3.4 2.8 4.4 2.1 庐阳区 核心城区供应稀少,包河区 开辟档次敏捷提拔 交通便利、生态较好,市场细分的必然: 投资基金大量进入 中国的房地产投资是一利润高的行业,④ 城市的 根本设备扶植 和 本地的 办理程度!

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