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第三期投入35%

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“我的梦中家园” ——乌桥岛项目机遇研究 小组: 目次 工程概况 二、评估市场阐发取营销阐发 三、评估项目标资金来历和融资方式 四、评估项目标用款打算 五、评估项目标财政效益 六、评估项目标国平易近经济和社会效益 七、评估项目标投资需要性 八、项目标风险阐发 九、结论 工程概况 (一)项目所正在地的概况 乌桥岛位于汕头市西南部,汕头核心城区取乌桥岛的交往,靠的是四座桥:解放大桥、迥澜桥、光华桥和乌桥。 (二)小区的概况:小区总占地面积:9270㎡ 总建建面积:13875.68㎡ 建建总占地面积:2572.16㎡ 容积率:1.50 公共用地面积:200.96㎡ 绿化面积:2500㎡ 道面积:4000㎡ 总户数:121 (三)乌桥岛顺应性室第小区的规划设想概况: 总共由四种根基户型组合,即A、B、C、D号楼。正在北面面向韩江的是A号楼,由九栋三层半的楼房构成。正在小区的两头是D号楼房,为一梯二户,三室二厅二卫,八层高,总共有48户。正在小区的南面是B、C号楼,也为一梯二户,三室二厅二卫,八层高,总共64户。 户型数据 户型 建建面积(㎡) 利用面积(㎡) 户数 A 96 336 9 B 123.35 96.76 32 C 136.89 109.53 32 D 111.20 88.55 48 详见附图—乌桥岛总平面图。 二、粤东地域房地产市场初步阐发和营销阐发: (一)市场阐发 1、开辟投资查询拜访 (1)、完成开辟投资 粤东地域(汕头、揭阳、潮州、汕尾)完成开辟投资18.61亿元,同比增加15.7%,增速低于全省平均程度低9.2个百分点。 表1 粤东地域房地产开辟投资数据表 单元:亿元 粤东地域 数据 占全省比沉 2009年1季度 16.09 3.4% 2010年1季度 18.61 3.1% 同比增加 15.7% -0.3个百分点 从布局来看,本年1季度各地域房地产开辟投资以室第为从,粤东地域高达81.1%。 表2???? 2010年1季度广东粤东地域各类物业开辟投资数据表 单元:亿元 地 区 总投资 住 宅 办公楼 贸易停业用房 其 他 经济合用房 占 比 占 比 占 比 占 比 粤 东 18.61 15.1 0 81.1% 0.67 3.6% 0.85 4.6% 1.98 10.6% (2)、开辟投资到位资金 ?粤东地域房地产开辟投资到位资金取客岁同期比拟均有较大幅度增加,粤东同比别离增加54.8% ?从到位资金占开辟投资比沉环境看,粤东地域跨越200%,资金比力丰裕;粤东为149.1%。取客岁同期比拟,粤东地域到位资金占开辟投资比沉均有所提高(见表3)。 ? 表3???????? 粤东地域房地产开辟投资到位资金数据表 单元:亿元 时 间 粤 东 占开辟投资比 2009年1季度 17.92 111.4% 2010年1季度 27.74 149.1% 同比增加 54.8% 37.7个百分点 2、地盘购买 ?取客岁同期比拟,本年1季度粤东的房地产企业购买地盘面积则同比下降33.6%,但成交价款同比增加7.3%(见表4)。 ? 表4????? 粤东地域房地产企业购买地盘数据表 单元:亿元、万m2 时 间 粤 东 面积 成交价款 2009年1季度 205.80 32.93 2010年1季度 136.67 35.35 同比增加 -33.6% 7.3% ? 3、商品房扶植 季度粤东地域的商品房施工面积及新开工面积同比增幅都比力大,特别是新开工面积方面,粤东地域同比增幅达到67.3%。商品房完工面积方面,有必然的增加。(见表5)。 表5 粤东地域各类商品房扶植数据表 单元:万m2 时 间 面积 粤 东 2009年1季度 施工面积 678.49 新开工面积 126.27 完工面积 56.11 2010年1季度 施工面积 937.81 新开工面积 211.29 完工面积 85.14 同比增加 施工面积 38.2% 新开工面积 67.3% 完工面积 51.7% ? ? 4、商品房买卖? 数据申明,粤东的房地产市场买卖遍及畅旺,量价齐升,商品房、商品室第发卖均价也均冲破3000元/平方米(见表6)。 ? 表6?????????????????粤东地域商品房买卖数据表 ? 地 区 时 间 商品房发卖面积(万m2) 商品房发卖额(亿元) 均 价 (元/m2) 室第发卖面 积(万m2) 室第发卖额(亿元) 均 价 (元/m2) 粤 东 2009年第1季度 49.41 13.01 2633 45.11 10.89 2414 2010年第1季度 68.99 21.59 3129 66.47 20.26 3048 同比增加 39.6% 65.9% 18.9% 47.4% 86.0% 26.3% ? ?取1-2月比拟,1季度粤东地域商品房发卖均价均有所回落(见表7)。 ? 表7 粤东地域1季度商品房均价取1-2月数据对比表 项 目 粤东 1-2月均价 3131 1季度均价 3129 增 幅(%) -0.1 ? 从商品房供求关系来看,本年1季度各地域商品房核准预售面积均大于现实发卖面积。,粤东供过于求(见表8)。 表8?? 2010年1季度粤东地域商品房供需数据表 单元:万m2 ?地 区 核准预售 现实发卖 核准预售/现实发卖 粤 东 193.59 68.99 2.81 5、商品房空置 取2009岁暮比拟,本年1季度期末粤东地域的商品房空置面积总量及待销面积部门,有所添加;畅销(空置1~3年)和积压(空置3年以上)面积方面,粤东地域削减13.2万、平方米(见表9)。 表9???????粤东地域房地产空置数据表 单元:万m2 项 目 粤 东 2009岁暮 空置面积 236.37 此中 待销 93.95 畅销 69.57 积压 72.85 畅销和积压 142.42 2010年1季度末 空置面积 248.75 此中 待销 119.53 畅销 57.87 积压 71.35 畅销和积压 129.22 1季度新增 空置面积 12.38 此中 待销 25.58 畅销和积压 -13.2 6、结论 (1)、房地产开辟投资粤东地域正在全省中相对迟缓,增加15.7%,此中房地产开辟投资以室第为从,约占总投资的70%-80%。 (2)、地盘购买环境粤东地域地盘购买面积有所削减而成交价款均有所增加,呈现量贬价升。 (3)、粤东地域的商品房施工面积特别是新开工面积同比增幅都比力大,达67.3%;完工面积方面有增加。 (4)、粤东的商品房发卖面积及发卖额同比增幅均大于珠三角地域,发卖均价冲破3000元/平方米,但取珠三角地域的8275元/平方米的均价比拟仍有较大差距。取1-2月比拟,1季度粤东地域商品房发卖均价均有小幅回落。 (二)营销阐发: (三)项目标定位: 按照领会查询拜访到的粤东地域房地产材料,同时连系乌桥岛地域的经济情况,把小区的室第定位为中档房,价钱大要定为:3100元/平方米。 三、评估项目标资金来历和融资方式 (一)资金来历:次要有自有资金,项目预售资金(发卖收入转用于扶植投资)为发卖收入能成功脚额到位,需申请银行能为顾客供给按揭办事。此中40%自有资金,30%为预售收入,30%外部资金(次要通过向银行贷款)。 (二)融资方式:贸易银行典质贷款。 四、评估项目标用款打算 (一)用款打算: 地盘费用:平均楼面地价:800元/m2 地盘总费用: 11100544元 2、行政费用: 行政费用 元/m2 根本设备配套费 80 人防费 24 抗震费 0.4 红线 白蚁防治费 1.2 垃圾费 18 印花税 0.2 买卖费 0.54 扶植档案费 0.84 墙改费 1.56 评估费 3 扶植工程质量监视 1.8 地盘买卖税费 35 合计: 169.29 总费用:(元) 2349013.87 3、建安成本: 建安成本(多层) 元/M2 建建成本 900 室外水电配套(含消防) 100 市政工程、绿化费 100 规划设想、勘测费 20 合计: 1120 总费用:(元) 15540761.6 4、公司运营成本: 公司运营费用 元/M2 办理费 30 筹谋、告白及发卖代办署理 180 不成预测费用 95 合计: 305 总费用:(元) 4232082.4 合计(单元成本/税前) 多层 2394.29元/m2 小区总占地面积: 9270㎡ 总建建面积: 13875.68㎡ 建建总占地面积: 2572.16㎡ 容积率: 1.5 公共用地面积: 200.96㎡ 绿化面积: 2500㎡ 道面积: 4000㎡ 总户数: 121 总投资额(不计利钱): 2394.29*13875.68=33222401.87元 5、利钱:外部利钱年利率8% 款子 总额(元) 40%自有资金 13288960.75 30%外部资金 9966720.56 估计发卖收入总额 9966720.56 第一年利钱 271094.80 第二年利钱 677737.0 总利钱 948831.8 总投资额(计较利钱): 34171233.67 6、总的费用表格: 序号 项目 单价:元/m2 数量M2 总额:元 1 地盘费用 800 13875.68 11100544.00 2 行政费用 169.3 13875.68 2349013.87 3 建安成本 1120 13875.68 15540761.6 4 公司运营费用 305 13875.68 4232082.40 5 本钱成本 68.4 13875.68 948831.8 6 总投资 2462.7 13875.68 34171233.67 (二)项目标投入总额及分年投入打算: 经测算,本项目扶植投资总额为:3417.2万元。 项目扶植期定为2年,以半年为一个计较期,扶植投资第一期投入15%,第二期35%,第三期投入35%,第四期投入15%。 五、评估项目标财政效益 (一)项目经济评价的盈利能力阐发: 1、停业税及附加 第一年下半年的停业税及附加 (价钱:3000元/ m2) 序号 类 别 发卖收入 (万元) 税率 金额 (万元) (1) 停业税 416.3 5% 20.8 (2) 城市扶植税 7% 29.1 (3) 教育费附加 3% 12.5 (4) 买卖印花税 0.03% 0.13 (5) 防洪工程费 1% 4.2 (6) 房地产买卖办理费 1388 m2 10元/平米 1.4 合计(万元) 68.1 第二年上半年的停业税及附加 (价钱:3100元/ m2) 序号 类 别 发卖收入 (万元) 税率 金额 (万元) (1) 停业税 1721.1 5% 86.1 (2) 城市扶植税 7% 120.5 (3) 教育费附加 3% 51.6 (4) 买卖印花税 0.03% 0.52 (5) 防洪工程费 1% 17.2 (6) 房地产买卖办理费 5552 m2 10元/平米 5.6 合计(万元) 281.6 第二年下半年的停业税及附加 (价钱:3200元/ m2) 序号 类 别 发卖收入 (万元) 税率 金额 (万元) (1) 停业税 2664 5% 133.2 (2) 城市扶植税 7% 186.5 (3) 教育费附加 3% 79.9 (4) 买卖印花税 0.03% 0.8 (5) 防洪工程费 1% 26.6 (6) 房地产买卖办理费 8325 m2 10元/平米 8.3 合计(万元) 435.3 2、现金流量及净现值,内部收益率 现金流量表 单元:万元 年份 费用 2011年 2012 总额 上半年 下半年 上半年 下半年 1.现金流入 416.3 1721.1 2664.0 4801.4 1.1发卖收入 416.3 1721.1 2664.0 4801.4 2现金流出 512.6 1264.1 1477.6 947.9 4202.2 2.1扶植投资 512.6 1196.0 1196.0 512.6 3417.2 2.2停业税及附加 68.1 281.6 435.3 785 512.6 512.6 1264.1 1477.6 947.9 416.3 1721.1 2664.0 现金流量图 净现值和内部收益率的计较(取基准收益率为10%) 当ic=10%时, NPV1=-512.6+(-1264.1+416.3)(P/F,10%,1)+(-1477.6+1721.1) (P/F,10%,2) +(-947.9+2664.0)(P/F,10%,3) =207.2(万元) 当ic=15%时, NPV2=-512.6+(-1264.1+416.3)(P/F,15%,1)+(-1477.6+1721.1) (P/F,15%,2) +(-947.9+2664.0)(P/F,15%,3) =-183(万元) 用内插法求得内部收益率:i=12.7% 结论:项目标内部收益率12.7%10%,故项目正在财政评估上可行。 3、税前、税后利润 利润表 费用 金额(万元) 现金流入 4801.4 现金流出 4202.2 税前利润 599.2 所得税(33%) 197.7 税后利润 401.5 4、投资收益率: 总投资收益率 ROI=(599.2/2)/3417.2=8.8% (二)不确定性阐发: 1、盈亏均衡阐发: 当售楼收入等于总投资额时, 售出的楼房占总楼房面积的百分比=(34172000/3100)/13875.68 =79.5% 2、性阐发: 设投资额为K,年发卖收入为B,选择净现值目标评价方案的经济结果。 (1)确定性阐发: NPV=-K+B1(P/F,10%,1)+ B2(P/F,10%,2)+ B3(P/F,10%,3)=385.0(万元) (2)设定投资额变更的百分比为x,阐发投资额变更对方案净现值影响的计较公式如下: NPV=-K(1+x)+B1(P/F,10%,1)+ B2(P/F,10%,2)+ B3(P/F,10%,3) (3)设定发卖收入变更的百分比为y,阐发投资额变更对方案净现值影响的计较公式如下: NPV=-K+B1(1+y)(P/F,10%,1)+ B2(1+y)(P/F,10%,2)+ B3(1+y)(P/F,10%,3) (4)相对结果阐发:用表格,别离对x,y取分歧的值,计较出各不确定要素正在分歧变更幅度下的NPV,成果见下表。 不确定要素正在分歧变更幅度下的NPV值 变更率参数 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 投资额 897.6 726.7 555.9 385 214.1 43.3 -127.6 发卖收入 -185.3 4.8 194.9 385 575.1 765.2 955.3 (5)绘制性阐发图,见下图: 由于曲线取横轴所夹锐角最大的为最性要素,所以发卖收入为最要素。 六、评估项目标国平易近经济和社会效益 国平易近经济和社会效益:乌桥岛现正在的建建物平安环境令人担心,危房到处可见,并且规划设想不合理,卫生差。此项目可间接添加居平易近的收入;加强分析性和配套性,改善乌桥岛人平易近的糊口栖身,改善居平易近的糊口质量和糊口程度。合理弥补,加强对本地人员的就业吸纳,处理拆迁户的就业问题。对的影响:正在物业办理上恰当给出部门岗亭吸纳低本质劳动力。添加本地人流,提高公共防疫,留意垃圾分类,及时处置,污水处置问题。改善该区办事功能,推进贸易核心的构成,有益于实现城市总体规划,加速改变城市的面孔;有益于城市各项扶植的协调成长,推进出产,便利糊口,提高经济效益和社会效益。 七、项目标风险阐发 (一)房地产投资风险 房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、手艺风险、天然风险、国际风险等,而这此中对房地产投资影响较大,同时又是能够预测、能够规避的次要风险是经济风险。经济风险次要包含市场利率风险、资金变现风险、采办力风险等。 1、利率风险 房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的丧失。 当利率上升时,房地产开辟商和运营者的资金成本会添加,消费者的采办随之降低。因而,整个房地产市场将构成一方面出产成本添加;另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者运营者带来丧失。 2、资金变现风险 资金变现风险,就是将非货泉的资产或有价证券兑换成货泉。分歧性质的资产或证券其变成货泉的难易程度是分歧的,一般来说,储蓄存款、支票等的变现机能最好,股票外汇、期货和债券投资等的变现机能次之,房地产投资的变现机能较差。房地产资金变现风险次要是指正在买卖过程中可能因变现的进间和体例变化而导致房地产商品不克不及变成货泉或延迟变成货泉,从而给房地产运营者带来丧失。 3、采办力风险 采办力风险次要是指市场中因消费者采办能力变化而导致房地产商品不克不及按市场消化,形成经济上的丧失。采办力风险是一种需求风险,正在市场经济体系体例中,需求是一个很是不定的要素。因为消费者的采办力是不竭发生变化的,受工做、糊口、社会、消费布局等影响,若是全体市场上需求下降,将会给房地产投资商运营者带来丧失。 八、研究结论取: (一)由财政评价阐发得出结论:项目全数投资财政内部收益率为12.7%,大于基准收益率10%;财政净现值为207.2万元,大于0;经济效益一般,本项目正在经济上是合理的。 (二):虽经济上评估是是可行的,可是不是很做这个项目。 附件: 小组小我感受: 洪丹璇小我感受: 正在本次的乌桥岛项目标机遇研究中,我们三人分工合做,我和另一个组员胡珊珊分到的使命次要是工程概况;评估市场阐发取营销阐发;评估项目标财政效益;项目标风险阐发,评估项目标投资需要性这几个部门。还有最初的演讲拾掇。 正在此次的机遇研究中,我感觉找材料的能力和团队沟通的能力最主要,没有合适的材料工做是很难进行的。而队员之间的沟通是分工合做能成功进行的保障。虽然起先对项目评估只是逗留正在教员讲课的学问上,可是颠末了此次的机遇研究我理解了扶植项目评估的意义、感化,,我熟悉了扶植项目评估的法式和内容,同时也控制根基的扶植项目评估方式和手艺,感觉本人该当具备有了扶植项目初步评估的能力。 胡珊珊小我感受: 赖灿威小我感受:

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